Como evitar desastres en su condominio que afecten la propiedad y la vida
Ing. Daiana Soto
Presidenta GREEN ENGINEERING ADMINISTRATION & MANAGEMENT Services
Tel. (787) 505 – 3299
Los Administradores de Propiedades deben conocer y tener un inventario de TODOS los equipos, sistemas y la infraestructura de la cual es responsable. Debe conocer las condiciones de cada uno de ellos y contar con un Plan Maestro (“Master Plan”), que incluya un Plan de Mantenimiento Preventivo, de Reemplazo y de Mejoras. Si un administrador no cuenta con un Plan Maestro a corto (período de (1) año), mediano (período de 3-5 años) y largo plazo (período de 10 años), se arriesga a que ocurran desastres que podrían ser fatales, además su Presupuesto y Operaciones Diarias se podrían ver seriamente afectados.
En mis años de experiencia he encontrado, que el denominador común que causa los mayores desastres, es la falta de tener un Plan Maestro. Lamentablemente la costumbre, la norma, que utilizan algunos administradores es, la de reaccionar ante la Crisis; a esto yo le llamo el Mantenimiento de Crisis, el mantenimiento de Histeria, que se basa en las fallas.
Primer paso para evitar desastres; usted como administrador debe tener datos de todos sus equipos y sistemas de forma tal que usted pueda conocer el desempeño, la confiabilidad y las necesidades de mantenimiento de cada uno, con el propósito de poder planificar los trabajos de mantenimiento de cada uno de ellos y en su momento, el reemplazo de ese equipo o sistema, bien sea porque ya alcanzó o paso su vida útil o porque ya existe en el mercado, tecnología de avanzada que redundará en reducir sus costos operacionales y hacerlos más eficientes.
Son muchos los equipos y sistemas que tenemos a cargo, por mencionar algunos:
- Sistema de Distribución de Agua Potable
- Sistema Pluvial y Alcantarillado/Sanitario
- Subestaciones
- Sistemas de Iluminación – Postes, lámparas
- Elevadores
- Sistemas de Prevención de Incendios
- Plantas de Emergencia
- Sistemas Control de Acceso
- Sistema de Bombeo y Purificación Piscinas
- Unidades de Aire Acondicionado
- Estructuras Comunales, tales como, Piscina, Gazebos, techos, pavimento de estacionamientos, aceras y encintados etc.
Cada sistema está compuesto por distintos equipos mecánicos y eléctricos, bombas, tuberías, compresores, tanques de agua, de aceite, etc.
En la medida en que usted conozca todos los sistemas, equipos e infraestructura de su propiedad, usted podrá desarrollar un Plan adecuado de mantenimiento y determinar los tiempos y el Presupuesto que necesita para reparaciones y para mejoras. Esto es necesario para determinar si su cuenta de reserva es adecuada. Si usted no conoce sus equipos, sus sistemas, su infraestructura, se arriesga a que ocurran desastres que puedan afectar incluso la vida de las personas que viven y trabajan en la propiedad.
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